Xây nhà ở thành phố lớn đòi hỏi rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý. Đặc biệt là các quy định về mật độ xây dựng nhà phố tại Hà Nội và TP HCM.

Để giúp bạn nắm được quy định mật độ xây dựng nhà phố ở thời điểm hiện tại. HOMY sẽ cung cấp một vài thông tin quan trọng trong bài viết sau.

1. Mật độ xây dựng là gì?

Việc xây dựng bất kỳ dự án nào cũng cần dựa trên Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Mật độ xây dựng được chia ra làm 2. Bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà xây dựng trên tổng diện tích cả lô đất. Trong đó không bao gồm các công trình liên quan đến ngôi nhà như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, bể bơi,…

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất trên tổng diện tích cả lô đất. Nhưng trong đó bao gồm cả sân đường, các khu không gian mở, các khu cây xanh và cả những khu vực trống, không xây dựng trong khu đất đó.

2. Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Dưới đây là mật độ xây dựng theo quy chuẩn bạn có thể tham khảo:

Khoảng cách giữa hai dãy nhà

Khi xây dựng nhà hoặc công trình nào đó cũng cần có khoảng cách giữa 2 dãy nhà với nhau. Theo quy định mật độ xây dựng nhà phố thì khoảng cách giữa 2 dãy nhà ít nhất là 7m.

Ví dụ, ngôi nhà có chiều cao khoảng 40m thì khoảng cách chừa lại với mặt tiền của nhà đối diện ít nhất 20m.

Hay với nhà hoặc công trình có chiều cao khoảng 46m, khoảng cách chừa lại với mặt tiền của nhà đối diện phải từ 25m. Trong trường hợp nhà xây có chiều cao thấp hơn. Khoảng cách đối với nhà mặt tiền có thể ngắn hơn nhưng tối thiểu theo quy định phải là 7m.

Ngoài ra, khoảng cách hai mặt hông của hai dãy nhà cao dưới 46m sẽ bắt buộc phải bằng hoặc lớn hơn 1/3 chiều cao của công trình và không dưới 4m.  Nếu bằng hoặc cao hơn 46m thì mặt hông của hai dãy nhà đó phải lớn hơn hoặc bằng 15m.

>> Tham khảo thêm các mẫu thiết kế nhà phố hiện đại tại đây

Khoảng lùi công trình

Nhà ở phố có diện tích hẹp vì thế thường xây cao tầng để mở rộng diện tích. Tuy nhiên theo quy định mật độ xây dựng nhà phố. Nhà sẽ phải lùi vào số mét theo quy định, cụ thể:

Nhà ở có khoảng lùi tối thiểu của mặt tiền công trình so với chỉ giới đường đỏ phụ thuộc chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới. Công trình xây càng cao thì phải lùi càng sâu và diện tích đất xây dựng cũng bị thu hẹp.

Đối với công trình cao từ 19m trở xuống thì xây tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m sẽ không cần chừa khoảng lùi (Có nghĩa là được xây sát với vỉa hè). Với công trình cao 22m sẽ lùi vào khoảng 3m tính từ vỉa hè. Công trình cao 25m sẽ lùi 4m tính từ vỉa hè và cao từ 28 m sẽ phải lùi 6m.

Tuy nhiên đây là quy chuẩn trên cái khung. Trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp lệch so với quy chuẩn. Tuy nhiên đã được cơ quan chức năng xem xét và cho phép.

Khoảng cách xây dựng với các công trình bên cạnh

Theo quy định về mật độ xây dựng nhà phố, khoảng cách xây dựng đầu hồi với các công trình liền kề bên cạnh không nhỏ hơn 4.0 m. Bên cạnh đó cánh cửa ở độ cao từ mặt hè đến 2,5 m khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường

Khoảng cách mặt tiền của hai dãy nhà liền kề mặt phố là từ 8m đến 12m. Phần khoảng cách trống không được xen bất kỳ công trình nào khác.

Trường hợp 2 công trình quay lưng vào nhau phải đảm bảo khoảng cách không nhỏ hơn 2,0 m. Mục đích để bố trí đường ống dãy nhà.

Không được lấn ranh giới nhà bên cạnh

Theo quy định, không được lấn ranh giới nhà bên cạnh dù có là phần nào của ngôi nhà. Kể cả thiết bị, đường ống hay phần ngầm ở dưới đất.

Ngoài ra nước mưa, nước thải, khí bụi cũng không được xả sang công trình bên cạnh. Làm như vậy là trái quy định mật độ xây dựng nhà phố.

Bên cạnh đó thì quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội & TPHCM. Sẽ có sự khác nhau tại các khu vực nội, ngoại thành mà bạn cần lưu ý khi xây dựng.

Xây nhà là việc quan trọng của đời người. Bất cứ ai khi xây nhà đều mong muốn có thể tiến hành thuận lợi hanh thông. Nhưng điều này không dể dàng, bởi thủ tục hành chính, quy định xây dựng khắt khe và điều chỉnh theo năm. Do đó nhiều gia đình lựa chọn đơn giản hơn là tìm mua các chung cư cao tầng.

Vậy tóm lại là nên mua chung cư hay mua đất xây nhà? Khi đứng trước lựa chọn này, bạn cần cân nhắc dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Dựa trên nguồn tài chính sẵn có của gia đình.